Immobilie im Tessin geerbt – behalten oder verkaufen? Welche Fragen Erben einer Wohnung oder eines Hauses im Locarnese und Gambarogno klären sollten, bevor sie eine Entscheidung treffen
Eine Immobilie zu erben ist etwas anderes, als eine Immobilie bewusst zu kaufen.
Mit einem Haus oder einer Wohnung übernimmt man nicht nur einen Vermögenswert. Häufig übernimmt man gleichzeitig Erinnerungen, Familiengeschichte, Verpflichtungen und eine Entscheidung, für die es zunächst keine eindeutige Antwort gibt.
Gerade bei Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen im Tessin erleben wir immer wieder dieselbe Situation:
Die Eltern oder Grosseltern haben viele Jahre Ferien am Lago Maggiore verbracht. Die Wohnung in Ascona, das Haus im Gambarogno oder das Ferienobjekt oberhalb von Locarno war ein wichtiger Teil des Familienlebens.
Nach einer Erbschaft stellt sich plötzlich die Frage:
Was machen wir jetzt mit der Immobilie?
Selbst nutzen?
Vermieten?
In der Familie behalten?
Oder verkaufen?
Eine allgemeingültige Antwort gibt es darauf nicht.
Aber es gibt einige Fragen, die helfen, aus einer emotionalen Situation eine fundierte Entscheidung zu machen.
Der erste Schritt: Noch keine Verkaufsentscheidung treffen
Nach einer Erbschaft entsteht häufig das Gefühl, möglichst schnell entscheiden zu müssen. Das ist in vielen Fällen gar nicht notwendig.
Wenn kein unmittelbarer finanzieller oder organisatorischer Druck besteht, kann es sinnvoll sein, sich zunächst einen Überblick zu verschaffen.
Denn bevor über Verkauf oder Behalten entschieden wird, sollte klar sein: Was haben wir eigentlich geerbt – und was bedeutet diese Immobilie heute für uns?
Dazu gehören sowohl wirtschaftliche als auch persönliche Aspekte.
Wie hoch ist die Immobilie heute tatsächlich wert?
Ein zentraler Punkt ist der aktuelle Marktwert.
Gerade bei Immobilien, die bereits seit vielen Jahren im Familienbesitz sind, basieren Preisvorstellungen häufig auf vergangenen Kaufpreisen, früheren Schätzungen oder Preisen ähnlicher Immobilien aus der Nachbarschaft.
Der Immobilienmarkt verändert sich jedoch.
Auch innerhalb des Locarnese unterscheiden sich die Werte teilweise erheblich: Eine Wohnung in Ascona folgt anderen Marktmechanismen als ein Ferienhaus im Gambarogno. Eine Immobilie in Minusio lässt sich nur bedingt mit einem Objekt in Brissago vergleichen.
Und selbst innerhalb derselben Gemeinde können Aussicht, Besonnung, Erreichbarkeit, Zustand, Aussenflächen, Parkierung und Mikrolage den Marktwert stark beeinflussen.
Deshalb ist eine aktuelle Marktwertermittlung häufig der sinnvollste erste Schritt.
Denn erst wenn bekannt ist, welchen Wert die Immobilie heute ungefähr besitzt, lassen sich die verschiedenen Möglichkeiten wirklich miteinander vergleichen.
Darf die Immobilie weiterhin als Zweitwohnsitz genutzt werden?
Gerade bei geerbten Ferienimmobilien im Tessin ist dieser Punkt besonders wichtig.
Nicht jede Immobilie besitzt automatisch denselben Nutzungsstatus. Deshalb sollte geprüft werden, wie das Objekt aktuell bewilligt und im jeweiligen Kontext nutzbar ist.
Bei klassischen Ferienwohnungen und langjährig als Zweitwohnsitz genutzten Immobilien kann dieser Status für den späteren Marktwert und für potenzielle Käufer von grosser Bedeutung sein.
Bevor Entscheidungen getroffen werden, sollte deshalb Klarheit darüber bestehen, ob die Immobilie als Erstwohnsitz, Zweitwohnsitz oder mit einer anderen Nutzung geführt wird.
Der rechtliche Nutzungsstatus ist nicht nur eine Formalität. Er kann ein wichtiger Bestandteil des Immobilienwertes sein.
Möchten wir die Immobilie selbst wirklich nutzen?
Diese Frage klingt zunächst einfach.
In der Praxis ist sie häufig die schwierigste: Viele Familien verbinden mit einer geerbten Ferienimmobilie schöne Erinnerungen.
Die entscheidende Frage lautet aber nicht nur: Haben wir diese Immobilie gern?
Sondern: Werden wir sie in Zukunft tatsächlich nutzen?
Wer wohnt mehrere Stunden entfernt, hat vielleicht berufliche Verpflichtungen, eigene Ferienpläne oder bereits eine eigene Ferienimmobilie.
Dann kann aus dem Gedanken „Das Haus möchten wir unbedingt behalten“ nach einigen Jahren eine Immobilie werden, die nur noch wenige Wochen im Jahr genutzt wird.
Eine Immobilie darf selbstverständlich auch aus emotionalen Gründen behalten werden.
Die Entscheidung sollte jedoch bewusst getroffen werden. Denn ein Haus oder eine Wohnung braucht Aufmerksamkeit. Und gerade Ferienimmobilien profitieren davon, regelmässig genutzt und gepflegt zu werden.
Was kostet uns die Immobilie jedes Jahr?
Neben dem emotionalen Wert sollte deshalb auch die wirtschaftliche Seite betrachtet werden.
Je nach Immobilie entstehen beispielsweise Kosten für:
- Unterhalt und Reparaturen
- Versicherungen
- Steuern und Abgaben
- Verwaltung und Nebenkosten
- Gartenpflege
- Heizung und Energie
- Erneuerungen am Gebäude
- Beiträge an die Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Zukünftige Renovationen
Bei einer Wohnung im Stockwerkeigentum sollte zusätzlich geprüft werden, welche Investitionen innerhalb der Gemeinschaft vorgesehen sind.
Stehen beispielsweise Arbeiten an Fassade, Dach, Lift oder Haustechnik bevor, können daraus zusätzliche Kosten entstehen.
Bei einem Einfamilienhaus wiederum trägt der Eigentümer sämtliche zukünftigen Investitionen selbst.
Deshalb sollte die Frage nicht nur lauten: Können wir die Immobilie behalten?
Sondern auch: Möchten wir die Immobilie langfristig finanzieren und unterhalten?
Gibt es Renovationsbedarf?
Bei geerbten Immobilien begegnen wir häufig Häusern und Wohnungen, die über viele Jahre liebevoll gepflegt wurden, technisch aber nicht mehr vollständig dem heutigen Standard entsprechen.
Vielleicht wurde die Küche vor zwanzig Jahren erneuert. Vielleicht ist die Heizung älter. Vielleicht stehen Fenster, Dach, Leitungen oder Badezimmer irgendwann zur Erneuerung an.
Auch hier gilt: Nicht jede ältere Immobilie muss sofort renoviert werden.
Aber bevor man sich für das Behalten entscheidet, sollte bekannt sein, welche Investitionen in den kommenden Jahren realistisch werden könnten. Gerade bei einem Ferienhaus kann daraus eine wichtige Entscheidungsgrundlage entstehen.
Könnte eine Vermietung eine Alternative sein?
Eine weitere Möglichkeit ist die Vermietung. Gerade wenn die Immobilie nur während weniger Wochen selbst genutzt wird, erscheint dies auf den ersten Blick attraktiv.
Allerdings sollte auch diese Variante realistisch betrachtet werden. Eine Ferienvermietung bedeutet Organisation: Gäste müssen betreut werden. Reinigung und Übergaben müssen funktionieren. Die Immobilie muss instand gehalten werden.
Hinzu kommen je nach Objekt administrative, steuerliche und reglementarische Fragen.
Bei einer Wohnung im Stockwerkeigentum sollte ausserdem geprüft werden, welche Regelungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft gelten.
Vermietung kann eine gute Lösung sein. Sie sollte jedoch nicht allein deshalb gewählt werden, weil man sich noch nicht für einen Verkauf entscheiden möchte.
Was passiert, wenn mehrere Personen die Immobilie erben?
Besonders anspruchsvoll wird die Situation bei mehreren Erben.
Vielleicht möchte eine Person die Immobilie behalten. Eine andere würde lieber verkaufen. Eine dritte lebt weit entfernt und möchte möglichst wenig organisatorischen Aufwand. Alle diese Perspektiven sind nachvollziehbar.
Deshalb hilft es, die Diskussion zunächst von persönlichen Positionen zu lösen und einige objektive Grundlagen zu schaffen:
Was ist die Immobilie wert?
Welche Kosten entstehen?
Welche Investitionen stehen an?
Wie könnte eine Nutzung innerhalb der Familie aussehen?
Welche Alternativen gibt es?
Ein neutral ermittelter Marktwert kann gerade innerhalb einer Erbengemeinschaft eine wichtige gemeinsame Ausgangsbasis schaffen.
Wann kann ein Verkauf sinnvoll sein?
Ein Verkauf kann beispielsweise sinnvoll werden, wenn die Immobilie künftig kaum genutzt wird, grössere Investitionen bevorstehen oder innerhalb der Familie kein langfristiges Nutzungskonzept besteht. Auch wenn mehrere Erben beteiligt sind, kann ein Verkauf eine klare und faire Lösung ermöglichen.
Gleichzeitig sollte eine Immobilie nicht allein deshalb verkauft werden, weil die organisatorische Situation im ersten Moment kompliziert erscheint. Manchmal lohnt es sich, zunächst unterschiedliche Möglichkeiten durchzurechnen und dann zu entscheiden.
Eine geerbte Immobilie muss nicht sofort verkauft werden. Aber sie verdient eine bewusste Entscheidung.
Und wann kann Behalten die richtige Lösung sein?
Wenn die Familie die Immobilie weiterhin gern und regelmässig nutzt, die laufenden Kosten tragbar sind und auch zukünftige Investitionen bewusst eingeplant werden, kann das Behalten eine sehr schöne Entscheidung sein.
Gerade eine Ferienwohnung oder ein Haus am Lago Maggiore kann über Generationen hinweg einen besonderen Wert besitzen, der sich nicht allein in Franken ausdrücken lässt.
Entscheidend ist deshalb nicht, ob Verkauf oder Behalten grundsätzlich besser ist.
Entscheidend ist, welche Lösung zur eigenen Familie, zur Immobilie und zur langfristigen Lebensplanung passt.
Erst den Wert kennen – dann entscheiden
Wer eine Immobilie geerbt hat, muss deshalb nicht mit einer bereits fertigen Verkaufsentscheidung zu einem Immobilienmakler kommen.
Eine professionelle Marktwertermittlung kann zunächst einfach eine Entscheidungsgrundlage sein.
Sie beantwortet eine wichtige Frage: Wo steht unsere Immobilie heute am Markt?
Auf dieser Basis können Eigentümer anschliessend viel klarer beurteilen, ob Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf langfristig die sinnvollste Lösung ist.
Genau deshalb beginnt unsere Beratung häufig nicht mit der Frage: Wann möchten Sie verkaufen?
Sondern mit der Frage: Was möchten Sie mit Ihrer Immobilie langfristig erreichen?
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie im Tessin
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Nein. Sofern kein besonderer zeitlicher oder finanzieller Grund besteht, kann es sinnvoll sein, zunächst den Marktwert, die laufenden Kosten, den Zustand und die persönlichen Nutzungsmöglichkeiten zu prüfen. Erst danach sollte über einen Verkauf entschieden werden.
Wie finde ich heraus, was die geerbte Immobilie wert ist?
Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt unter anderem Lage, Mikrolage, Zustand, Wohnfläche, Aussicht, Besonnung, Aussenflächen, Parkierung, Nutzungsstatus und die aktuelle Nachfrage am lokalen Markt. Gerade im Tessin können sich Immobilienwerte bereits zwischen benachbarten Gemeinden deutlich unterscheiden.
Ist der Zweitwohnsitzstatus beim Verkauf wichtig?
Ja. Insbesondere im Tessin kann die Möglichkeit, eine Immobilie als Zweitwohnsitz zu nutzen, für bestimmte Käufergruppen sehr relevant sein. Deshalb sollte der aktuelle Nutzungsstatus frühzeitig geprüft und dokumentiert werden.
Soll ich eine geerbte Immobilie vor dem Verkauf noch renovieren?
Das hängt von der Immobilie ab. Grössere Renovationen führen nicht automatisch zu einem entsprechend höheren Verkaufspreis. Häufig sind gezielte Reparaturen, gute Pflege und eine professionelle Präsentation sinnvoller. Welche Investitionen sich lohnen, sollte deshalb vor Beginn der Arbeiten beurteilt werden.
Was sollte eine Erbengemeinschaft zuerst klären?
Hilfreich ist zunächst eine gemeinsame Faktenbasis: Marktwert, laufende Kosten, Zustand, zukünftiger Investitionsbedarf und mögliche Nutzungsvarianten. Danach können die verschiedenen Interessen der Erben wesentlich sachlicher besprochen werden.
Kann eine geerbte Ferienwohnung vermietet werden?
Das hängt unter anderem vom Objekt, der Nutzung, den örtlichen Vorgaben und – bei Stockwerkeigentum – von den geltenden Reglementen ab. Vor einer Vermietung sollten diese Punkte sorgfältig geprüft werden.
Persönlich. Klar. Verantwortungsvoll.
Eine geerbte Immobilie ist häufig weit mehr als ein wirtschaftlicher Vermögenswert.
Sie kann Erinnerungen, Familiengeschichte und viele persönliche Entscheidungen miteinander verbinden. Deshalb beginnt unsere Beratung in solchen Situationen nicht mit einem Verkaufsauftrag.
Wir möchten zunächst verstehen, welche Möglichkeiten bestehen und welche Lösung langfristig zur Immobilie und zu ihren Eigentümern passt. Denn manchmal ist die richtige Entscheidung ein Verkauf. Und manchmal ist es richtig, eine Immobilie zu behalten. Entscheidend ist, diese Entscheidung auf einer guten Grundlage zu treffen.
Über die Autoren
Damiano Bertolotti ist Immobilienvermarkter mit eidgenössischem Fachausweis, im kantonalen Verzeichnis der Immobilientreuhänder registriert und verfügt über langjährige Erfahrung in den Bereichen Bautechnik, Finanzierung und Immobilienvermarktung.
Fabienne Helen Daul ist auf die Bewertung sowie Vermarktung von Immobilien in Ascona, Locarno, Minusio, Brione sopra Minusio, Ronco sopra Ascona, Brissago, Orselina und Gambarogno im Tessin am Lago Maggiore spezialisiert.
Gemeinsam begleiten sie Eigentümer persönlich beim Verkauf von Erst- und Zweitwohnsitzimmobilien – von der ersten Marktwertermittlung über die Entwicklung einer individuellen Vermarktungsstrategie bis hin zur notariellen Eigentumsübertragung.
Mit ihren regelmässigen Fachbeiträgen vermitteln sie fundiertes Immobilienwissen, erklären komplexe Zusammenhänge verständlich und unterstützen Eigentümer sowie Kaufinteressenten dabei, fundierte Entscheidungen rund um Immobilienverkauf, Immobilienkauf und Immobilienbewertung im Tessin am Lago Maggiore zu treffen.
Weitere Fachbeiträge rund um Immobilienverkauf, Immobilienbewertung, Marktwissen, Zweitwohnsitze und den Immobilienmarkt im Tessin am Lago Maggiore finden Sie in unserer Rubrik «Immo-Wissen».
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„Wir haben im Internet das Objekt mit den schönen Fotos und dem 360°-Video bewundert und waren vor der ersten Besichtigung gespannt darauf, wie sich das Objekt in Wirklichkeit präsentiert. Wir waren so positiv überrascht - die Fotos wurden von der Realität sogar noch übertroffen! Der erste Kontakt mit Fabienne war sehr herzlich und offen. Die weitere Abwicklung der Verhandlungen verlief zügig. Wir wurden von Fabienne sehr kompetent beraten, sodass wir stets ein gutes Gefühl hatten. ..."
„...Für alle administrativen Kontakte und Abwicklungen im Tessin wurden wir von Fabienne und Damiano mit grossem persönlichem Engagement beraten und unterstützt. Die Empfehlung des Notars und Anwalts für die Überschreibung war ein Volltreffer, sodass wir uns auch bei späterem Bedarf dorthin wenden würden. Fabienne und Damiano begleiteten uns nicht nur zur Vertragsunterzeichnung, sie waren auch nach danach an unserem Wohlbefinden mit unserem neuen Objekt interessiert.
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"... Dank Euch sind wir froh, sehr nette und professionelle Leute in der Gegend kennengelernt zu haben, wie Herrn Avv. Dadò und Giacomo Persia, und wir schätzen auch die kleinen Tipps zu Sehenswürdigkeiten und Aktivitäten in der Umgebung von Locarno. Das gibt uns das Gefühl, Teil der Locarno/Muralto-Gemeinschaft zu sein, die wir bereits lieben. Vielen Dank und wir hoffen, wir sehen uns bald auf einen Kaffee oder ein Mittagessen und wer weiß, vielleicht für ein neues Immobilienprojekt :) "
„…Sie als Makler haben also nicht nur Ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllt, sondern auch die passenden Käufer und Verkäufer zusammengebracht, so dass das Geschäft für Alle stimmt und nicht nur kommerziell, sondern generell gute Gefühle auslöst. Auch wenn natürlich ein Bisschen Glück dabei war, das gehört mit dazu und unterscheidet exzellente Makler von «nur» guten Maklern. … Ihre Professionalität, locker gepaart mit guter Laune und dem gewissen Etwas hat uns überzeugt und hat ja auch zu einem allseits befriedigenden Ergebnis geführt. Uns hat die Zusammenarbeit mit Ihnen Spass gemacht. Schade nur, dass wir keine weiteren Objekte zum Verkauf haben, wir würden Sie wieder beauftragen! …“
"Sehr gute Beratung. Herr Bertolotti hat sofort das perfekte Objekt für mich gefunden und durch seine Unterstützung war der gesamte Kaufprozess einfach und reibungslos. Sogar die nachfolgende Renovierung hat schnell und perfekt geklappt über das Studio Persia und in Person Giacomo Persia. Sehr professionell, schnell und mit toller Qualität.“
„Ich bin dank einer Empfehlung von meinem Ex Schwiegersohn auf Fabienne und Damiano gestossen. Nachdem ich meine Wohnung in Schmitten/Davos (GR) schon über zwei Jahre bei einer anderen Immobilienagentur erfolglos im Verkauf hatte, beauftragte ich Fabienne und Damiano zusätzlich mit dem Verkauf meiner Wohnung. Durch ihre hohe Kompetenz und Professionalität vor allem in der Darstellung der Objekte mit der 3D Virtual tour der Wohnung, gelang es Ihnen meine Wohnung innerhalb drei Monaten zu verkaufen. …“
„…Was mich besonders beeindruckt hat, ist die hohe Flexibilität. So das Sie meine Wohnung in Schmitten/Davos (GR) auch an den Wochenenden das 150 Kilometer entfernte Schmitten mit Kunden zu besichtigen. Ich konnte michvoll und ganz auf die zwei verlassen: Ab Objektaufnahme, Marketingstrategie, Einwandbehandlungen, Abklärungen,Unterlagenbeschaffung bei der Gemeinde, Verhandlungen Kaufinteressenten, Ausarbeitung vom Kaufvertrag mit dem Notar. Alles verlief reibungslos. Tausend Dank für Eure Hilfe!