Wie bereite ich meine Immobilie richtig auf den Verkauf vor? Welche Unterlagen, kleinen Vorbereitungen und Entscheidungen den Immobilienverkauf erleichtern – und was Eigentümer vor dem Verkaufsstart wirklich erledigen sollten
Wer sich mit dem Verkauf einer Immobilie beschäftigt, stellt sich häufig zuerst die Frage:
Was muss ich eigentlich alles vorbereiten?
Muss noch renoviert werden?
Soll die Wohnung neu gestrichen werden?
Welche Unterlagen werden benötigt?
Wie ordentlich sollte das Haus für Fotos und Besichtigungen sein?
Und lohnt es sich überhaupt noch, Geld in die Immobilie zu investieren?
Die gute Nachricht:
Nicht jede Immobilie muss vor dem Verkauf umfassend renoviert oder perfekt inszeniert werden.
Viel wichtiger ist, dass sie gut vorbereitet, gepflegt, transparent dokumentiert und richtig positioniert in den Markt startet.
Denn der erste Eindruck zählt.
Und gleichzeitig möchten Kaufinteressenten verstehen, was sie kaufen.
Zuerst: Die wichtigsten Unterlagen zusammensuchen
Noch bevor die Vermarktung beginnt, lohnt es sich, die vorhandenen Unterlagen zu sammeln.
Dazu können – je nach Immobilie – gehören:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Katasterplan
- Grundrisse und Baupläne
- Niederspannungskontrollzertifikat nicht älter als 5 Jahre
- Angaben zur Heizung und Energieversorgung
- Unterlagen zu Renovationen und Investitionen
- Gebäudeversicherung
- Bei Stockwerkeigentum: Reglemente, Protokolle und Abrechnungen
- Informationen zu Parkplätzen, Garagen oder Nebenräumen
- Gegebenenfalls Dokumente zum Zweitwohnsitzstatus
Nicht immer ist alles sofort vorhanden.
Das ist normal.
Aber je besser die Dokumentation vorbereitet ist, desto effizienter können spätere Fragen von Interessenten beantwortet werden.
Und genau das schafft Vertrauen.
Renovationen und Investitionen dokumentieren
Eigentümer wissen oft sehr genau, was sie in den letzten Jahren investiert haben. Käufer wissen es zunächst nicht. Deshalb lohnt es sich, grössere Arbeiten zu dokumentieren.
Zum Beispiel:
- neue Fenster
- Dachsanierung
- Neue Heizung
- Photovoltaikanlage
- Küche
- Badezimmer
- Leitungen
- Isolation
- Fassadenarbeiten
- Garten- oder Terrassengestaltung
Wenn Rechnungen, Pläne oder Fotos vorhanden sind, können diese sehr hilfreich sein. Denn eine gepflegte Immobilie wirkt nochmals überzeugender, wenn nachvollziehbar ist, was tatsächlich gemacht wurde und wann.
Kleine Reparaturen lohnen sich fast immer
Vor einem Verkauf muss nicht alles neu sein.
Aber kleine sichtbare Mängel sollten nach Möglichkeit behoben werden.
Eine lockere Türklinke.
Eine defekte Lampe.
Eine klemmende Schublade.
Eine kaputte Silikonfuge.
Ein tropfender Wasserhahn.
Solche Dinge kosten oft wenig, können bei Besichtigungen aber einen erstaunlich starken Eindruck hinterlassen.
Denn Kaufinteressenten nehmen kleine Mängel häufig nicht isoliert wahr.
Sie fragen sich unbewusst: Wenn das sichtbar ist – was wurde sonst vielleicht ebenfalls nicht gemacht?
Eine gut gepflegte Immobilie vermittelt dagegen Sorgfalt.
Muss ich vor dem Verkauf renovieren?
Das ist eine der häufigsten Fragen.
Und die Antwort lautet:
Nicht automatisch.
Eine neue Küche für CHF 40'000 bedeutet nicht zwingend, dass sich der Verkaufspreis um CHF 40'000 erhöht.
Dasselbe gilt für Badezimmer, Bodenbeläge oder grössere Umbauten.
Geschmack ist individuell.
Was dem Verkäufer gefällt, entspricht möglicherweise nicht den Vorstellungen des Käufers.
Deshalb sollte vor grösseren Investitionen immer geprüft werden:
- Was ist tatsächlich notwendig?
- Was verbessert die Vermarktbarkeit?
- Was verbessert nur die Optik?
- Welche Investition kann sich im Verkaufspreis realistisch widerspiegeln?
- Könnte der Käufer lieber selbst entscheiden?
Gerade bei älteren Immobilien kann es manchmal sinnvoller sein, ehrlich und attraktiv im bestehenden Zustand zu verkaufen, anstatt vorab viel Geld in eine umfassende Modernisierung zu investieren.
Reinigung ist wichtiger als Perfektion
Eine Immobilie muss für den Verkauf nicht aussehen wie ein Hotelzimmer.
Aber sie sollte sauber und gepflegt sein.
Besonders wichtig sind:
- Fenster
- Böden
- Küche
- Badezimmer
- Terrasse und Balkon
- Eingangsbereich
- Keller und Nebenräume
Eine gründliche Reinigung gehört zu den einfachsten Massnahmen mit grosser Wirkung. Sie verändert nicht den Marktwert der Immobilie.
Aber sie verändert, wie die Immobilie wahrgenommen wird.
Persönliche Gegenstände etwas reduzieren
Ein Zuhause darf auch beim Verkauf noch wie ein Zuhause wirken. Es muss nicht vollständig neutralisiert werden.
Zu viele persönliche Gegenstände können jedoch davon ablenken, wie ein Raum tatsächlich wirkt.
Familienfotos, Sammlungen, Dekorationen oder sehr viele Möbel können es Kaufinteressenten erschweren, sich die Immobilie als ihr zukünftiges Zuhause vorzustellen.
Oft reicht es bereits, etwas zu reduzieren.
Nicht steril. Aber ruhiger.
Räume nicht vollstellen
Besonders bei kleineren Zimmern kann zu viel Mobiliar den Raum optisch deutlich verkleinern.
Deshalb lohnt es sich zu prüfen:
Welche Möbel werden wirklich benötigt?
Welche können vorübergehend entfernt werden?
Sind Laufwege frei?
Ist die Raumfunktion klar erkennbar?
Ein Schlafzimmer sollte als Schlafzimmer wirken.
Ein Arbeitszimmer als Arbeitszimmer.
Und ein Wohnzimmer sollte Raum zum Wohnen vermitteln.
Aussenbereiche nicht vergessen
Im Tessin gehören Balkon, Terrasse, Garten und Aussicht bei vielen Immobilien zu den wichtigsten Verkaufsargumenten.
Deshalb verdienen sie genauso viel Aufmerksamkeit wie die Innenräume.
Laub entfernen.
Pflanzen pflegen.
Gartenmöbel reinigen.
Unnötige Gegenstände wegräumen.
Terrassenflächen sauber halten.
Gerade im Tessin am Lago Maggiore kaufen viele Menschen nicht nur Quadratmeter.
Sie kaufen ein Lebensgefühl.
Und dieses entsteht häufig draussen.
Was ist mit Keller, Garage und Nebenräumen?
Auch diese Räume werden besichtigt.
Natürlich müssen Keller oder Garagen nicht perfekt aussehen. Aber sie sollten zugänglich und übersichtlich sein.
Ein vollgestellter Keller kann den Eindruck erwecken, dass wenig Stauraum vorhanden ist. Ein aufgeräumter Keller zeigt dagegen, wie viel Platz tatsächlich zur Verfügung steht. Dasselbe gilt für Garagen, Hobbyräume oder Waschküchen.
Bekannte Mängel offen festhalten
Transparenz ist beim Immobilienverkauf entscheidend. Wenn Eigentümer bekannte Mängel kennen, sollten diese frühzeitig angesprochen werden.
Zum Beispiel:
- Feuchtigkeit
- Technische Defekte
- Bekannte Schäden
- Anstehende Sanierungen
- Probleme innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Eine offene Kommunikation schützt beide Seiten. Und sie schafft Vertrauen.
Ein Mangel wird nicht dadurch problematischer, dass er bekannt ist. Problematisch wird er, wenn ein Käufer später den Eindruck erhält, dass etwas bewusst verschwiegen wurde.
Die Immobilie für Fotos vorbereiten
Professionelle Fotos sind häufig der erste Kontakt eines Interessenten mit einer Immobilie. Deshalb lohnt sich etwas Vorbereitung.
Vor dem Fototermin können Eigentümer beispielsweise:
- Oberflächen freiräumen
- Persönliche Gegenstände reduzieren
- Rollläden und Vorhänge öffnen
- Leuchtmittel kontrollieren
- Balkone und Terrassen vorbereiten
- Fahrzeuge nach Möglichkeit entfernen
- Garten und Eingangsbereich pflegen
Oft sind es kleine Details, die auf Bildern eine grosse Wirkung haben.
Der richtige Zeitpunkt für Fotos zählt ebenfalls
Je nach Immobilie kann auch der Zeitpunkt entscheidend sein.
Eine Wohnung mit Seesicht wirkt bei guter Fernsicht anders. Ein Garten im Frühling anders als im Winter. Eine südlich ausgerichtete Terrasse sollte möglichst dann fotografiert werden, wenn sie ihr Licht zeigen kann.
Deshalb gehört auch die Planung des Fototermins zur Vorbereitung einer professionellen Vermarktung.
Was Eigentümer besser nicht auf eigene Faust entscheiden sollten
Manche Entscheidungen haben direkten Einfluss auf die Verkaufsstrategie.
Dazu gehören beispielsweise:
- Grössere Renovationen
- Preisstrategie
- Home Staging
- Entfernung bestimmter Möbel
- Umgang mit bekannten Mängeln
- Verkauf mit oder ohne bestehende Mietverhältnisse
- Zeitpunkt der Markteinführung
Hier kann es sinnvoll sein, vorab eine professionelle Einschätzung einzuholen.
Denn manche Massnahmen bringen viel. Andere kosten vor allem Zeit und Geld.
Gute Vorbereitung bedeutet nicht, alles perfekt zu machen
Der wichtigste Punkt ist deshalb:
Eine Immobilie muss vor dem Verkauf nicht perfekt sein.
Sie sollte ehrlich, gepflegt, gut dokumentiert und passend zu ihrer Zielgruppe präsentiert werden.
Manchmal reichen Reinigung, kleine Reparaturen und gute Fotos. Manchmal braucht es mehr. Und manchmal ist es gerade richtig, eine Immobilie bewusst im bestehenden Zustand auf den Markt zu bringen.
Die Kunst liegt darin, zu erkennen, welche Massnahmen für genau diese Immobilie sinnvoll sind.
Häufige Fragen zur Vorbereitung eines Immobilienverkaufs
Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?
Das hängt von der Immobilie ab. Typischerweise werden Grundbuchauszug, Katasterplan, Grundrisse, Angaben zu Heizung und Energie, Renovationsunterlagen und bei Stockwerkeigentum Reglemente, Protokolle und Abrechnungen benötigt.
Muss ich vor dem Verkauf renovieren?
Nein. Grössere Renovationen sind nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll. Vor einer Investition sollte geprüft werden, ob sie die Vermarktbarkeit oder den realistischen Verkaufspreis tatsächlich verbessert.
Sollte ich meine Immobilie vor dem Verkauf neu streichen?
Das kann sinnvoll sein, wenn Wände stark verschmutzt, beschädigt oder sehr individuell gestaltet sind. Bei gepflegten Räumen ist ein Neuanstrich jedoch nicht zwingend notwendig.
Wie wichtig ist eine professionelle Reinigung?
Sehr wichtig. Saubere Räume wirken gepflegter und ermöglichen Kaufinteressenten, sich stärker auf die Immobilie selbst zu konzentrieren.
Soll ich persönliche Gegenstände für Fotos entfernen?
Eine gewisse Reduktion ist meistens hilfreich. Die Immobilie darf wohnlich bleiben, sollte aber nicht durch zu viele persönliche Gegenstände überladen wirken.
Soll ich bekannte Mängel schon vor dem Verkauf erwähnen?
Ja. Transparenz schafft Vertrauen und reduziert spätere Unsicherheiten im Verkaufsprozess.
Persönlich. Klar. Verantwortungsvoll.
Vor einem Immobilienverkauf gibt es viele Dinge, die Eigentümer selbst vorbereiten können. Aber nicht jede Massnahme ist für jedes Objekt sinnvoll.
Deshalb schauen wir uns eine Immobilie zuerst genau an und entscheiden gemeinsam mit den Eigentümern, welche Vorbereitung tatsächlich einen Mehrwert schafft.
Manchmal braucht es nur wenige gezielte Schritte. Manchmal lohnt sich eine umfassendere Aufbereitung. Und manchmal ist es richtig, eine Immobilie genau so zu zeigen, wie sie ist.
Denn eine erfolgreiche Vorbereitung bedeutet nicht, möglichst viel zu verändern. Sie bedeutet, das Richtige zu tun.
Über die Autoren
Damiano Bertolotti ist Immobilienvermarkter mit eidgenössischem Fachausweis, im kantonalen Verzeichnis der Immobilientreuhänder registriert und verfügt über langjährige Erfahrung in den Bereichen Bautechnik, Finanzierung und Immobilienvermarktung.
Fabienne Helen Daul ist auf die Bewertung sowie Vermarktung von Immobilien in Ascona, Locarno, Minusio, Brione sopra Minusio, Ronco sopra Ascona, Brissago, Orselina und Gambarogno im Tessin am Lago Maggiore spezialisiert.
Gemeinsam begleiten sie Eigentümer persönlich beim Verkauf von Erst- und Zweitwohnsitzimmobilien – von der ersten Marktwertermittlung über die Entwicklung einer individuellen Vermarktungsstrategie bis hin zur notariellen Eigentumsübertragung.
Mit ihren regelmässigen Fachbeiträgen vermitteln sie fundiertes Immobilienwissen, erklären komplexe Zusammenhänge verständlich und unterstützen Eigentümer sowie Kaufinteressenten dabei, fundierte Entscheidungen rund um Immobilienverkauf, Immobilienkauf und Immobilienbewertung im Tessin am Lago Maggiore zu treffen.
Weitere Fachbeiträge rund um Immobilienverkauf, Immobilienbewertung, Marktwissen, Zweitwohnsitze und den Immobilienmarkt im Tessin am Lago Maggiore finden Sie in unserer Rubrik «Immo-Wissen».
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"... Dank Euch sind wir froh, sehr nette und professionelle Leute in der Gegend kennengelernt zu haben, wie Herrn Avv. Dadò und Giacomo Persia, und wir schätzen auch die kleinen Tipps zu Sehenswürdigkeiten und Aktivitäten in der Umgebung von Locarno. Das gibt uns das Gefühl, Teil der Locarno/Muralto-Gemeinschaft zu sein, die wir bereits lieben. Vielen Dank und wir hoffen, wir sehen uns bald auf einen Kaffee oder ein Mittagessen und wer weiß, vielleicht für ein neues Immobilienprojekt :) "
„…Sie als Makler haben also nicht nur Ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllt, sondern auch die passenden Käufer und Verkäufer zusammengebracht, so dass das Geschäft für Alle stimmt und nicht nur kommerziell, sondern generell gute Gefühle auslöst. Auch wenn natürlich ein Bisschen Glück dabei war, das gehört mit dazu und unterscheidet exzellente Makler von «nur» guten Maklern. … Ihre Professionalität, locker gepaart mit guter Laune und dem gewissen Etwas hat uns überzeugt und hat ja auch zu einem allseits befriedigenden Ergebnis geführt. Uns hat die Zusammenarbeit mit Ihnen Spass gemacht. Schade nur, dass wir keine weiteren Objekte zum Verkauf haben, wir würden Sie wieder beauftragen! …“
"Sehr gute Beratung. Herr Bertolotti hat sofort das perfekte Objekt für mich gefunden und durch seine Unterstützung war der gesamte Kaufprozess einfach und reibungslos. Sogar die nachfolgende Renovierung hat schnell und perfekt geklappt über das Studio Persia und in Person Giacomo Persia. Sehr professionell, schnell und mit toller Qualität.“
„Ich bin dank einer Empfehlung von meinem Ex Schwiegersohn auf Fabienne und Damiano gestossen. Nachdem ich meine Wohnung in Schmitten/Davos (GR) schon über zwei Jahre bei einer anderen Immobilienagentur erfolglos im Verkauf hatte, beauftragte ich Fabienne und Damiano zusätzlich mit dem Verkauf meiner Wohnung. Durch ihre hohe Kompetenz und Professionalität vor allem in der Darstellung der Objekte mit der 3D Virtual tour der Wohnung, gelang es Ihnen meine Wohnung innerhalb drei Monaten zu verkaufen. …“
„…Was mich besonders beeindruckt hat, ist die hohe Flexibilität. So das Sie meine Wohnung in Schmitten/Davos (GR) auch an den Wochenenden das 150 Kilometer entfernte Schmitten mit Kunden zu besichtigen. Ich konnte michvoll und ganz auf die zwei verlassen: Ab Objektaufnahme, Marketingstrategie, Einwandbehandlungen, Abklärungen,Unterlagenbeschaffung bei der Gemeinde, Verhandlungen Kaufinteressenten, Ausarbeitung vom Kaufvertrag mit dem Notar. Alles verlief reibungslos. Tausend Dank für Eure Hilfe!