Immobile ereditato in Ticino: tenerlo o venderlo? Quali aspetti dovrebbero valutare gli eredi di una casa o di un appartamento nel Locarnese e nel Gambarogno prima di prendere una decisione
Ereditare un immobile è molto diverso dall'acquistarlo consapevolmente.
Con una casa o un appartamento non si eredita soltanto un patrimonio. Spesso si ereditano anche ricordi, storia familiare, responsabilità e una decisione per la quale, almeno inizialmente, non esiste una risposta univoca.
Soprattutto nel caso di appartamenti di vacanza e abitazioni secondarie in Ticino, ci troviamo regolarmente di fronte alla stessa situazione:
I genitori o i nonni hanno trascorso per molti anni le loro vacanze sul Lago Maggiore. L'appartamento ad Ascona, la casa nel Gambarogno o l'abitazione di vacanza sopra Locarno hanno rappresentato una parte importante della vita familiare.
Dopo un'eredità, improvvisamente si pone una domanda:
Cosa facciamo ora con questo immobile?
Utilizzarlo personalmente?
Affittarlo?
Mantenerlo all'interno della famiglia?
Oppure venderlo?
Non esiste una risposta valida per tutti.
Esistono però alcune domande che possono aiutare a trasformare una situazione emotiva in una decisione consapevole e ben ponderata.
Il primo passo: non decidere subito di vendere
Dopo un'eredità si può avere la sensazione di dover prendere una decisione il più rapidamente possibile.
In molti casi non è necessario.
Se non esistono particolari pressioni finanziarie o organizzative, può essere utile innanzitutto fare il punto della situazione.
Prima di decidere se vendere o mantenere l'immobile, infatti, dovrebbe essere chiaro:
Che cosa abbiamo realmente ereditato – e che cosa rappresenta oggi questo immobile per noi?
La risposta comprende sia aspetti economici sia considerazioni personali.
Quanto vale realmente oggi l'immobile?
Uno degli aspetti centrali è il valore di mercato attuale.
Soprattutto per gli immobili che appartengono alla stessa famiglia da molti anni, le aspettative sul prezzo si basano spesso sul prezzo d'acquisto originario, su vecchie valutazioni oppure sui prezzi di immobili simili nella zona.
Il mercato immobiliare, però, cambia nel tempo.
Anche all'interno del Locarnese i valori possono variare considerevolmente.
Un appartamento ad Ascona segue dinamiche di mercato diverse rispetto a una casa di vacanza nel Gambarogno.
Un immobile a Minusio è solo parzialmente paragonabile a una proprietà a Brissago.
E persino all'interno dello stesso Comune, vista, esposizione al sole, accessibilità, stato dell'immobile, spazi esterni, parcheggi e microlocalizzazione possono incidere sensibilmente sul valore di mercato.
Per questo motivo, una valutazione aggiornata rappresenta spesso il primo passo più utile.
Solo conoscendo il valore indicativo dell'immobile sul mercato attuale è possibile confrontare concretamente le diverse possibilità.
L'immobile può continuare a essere utilizzato come abitazione secondaria?
Soprattutto nel caso di immobili di vacanza ereditati in Ticino, questo aspetto è particolarmente importante.
Non tutti gli immobili hanno automaticamente lo stesso statuto di utilizzo.
È quindi opportuno verificare come l'immobile sia attualmente autorizzato e in quale modo possa essere utilizzato.
Nel caso di classici appartamenti di vacanza e di immobili utilizzati da molti anni come abitazioni secondarie, questo statuto può avere una notevole importanza anche per il futuro valore di mercato e per i potenziali acquirenti.
Prima di prendere una decisione dovrebbe quindi essere chiarito se l'immobile è registrato e utilizzabile come abitazione primaria, abitazione secondaria oppure secondo un'altra destinazione.
Lo statuto di utilizzo non è soltanto una formalità. Può rappresentare una componente importante del valore di un immobile.
Vogliamo davvero utilizzare personalmente l'immobile?
A prima vista sembra una domanda semplice. Nella pratica, spesso è quella più difficile. Molte famiglie associano a un immobile di vacanza ereditato ricordi particolarmente belli.
La domanda decisiva, però, non è soltanto: Ci piace questo immobile?
Ma anche: Lo utilizzeremo davvero in futuro?
Chi vive a diverse ore di distanza può avere impegni professionali, altri progetti per le vacanze oppure possedere già un'altra abitazione di vacanza.
Così, dopo alcuni anni, il pensiero iniziale «Vogliamo assolutamente tenere questa casa» può trasformarsi in una proprietà utilizzata soltanto per poche settimane all'anno.
Naturalmente è del tutto legittimo mantenere un immobile anche per motivi affettivi.
La decisione dovrebbe però essere consapevole. Una casa o un appartamento richiedono attenzione.
E soprattutto gli immobili di vacanza beneficiano di un utilizzo regolare e di una manutenzione costante.
Quanto ci costa l'immobile ogni anno?
Accanto al valore affettivo è quindi importante considerare anche l'aspetto economico.
A seconda dell'immobile possono sorgere, ad esempio, costi per:
- manutenzione e riparazioni
- Assicurazioni
- Imposte e tasse
- Amministrazione e spese accessorie
- Manutenzione del giardino
- Riscaldamento ed energia
- Interventi di rinnovo dell'edificio
- Contributi alla comunione dei comproprietari
- Future ristrutturazioni
Nel caso di un appartamento in proprietà per piani è inoltre opportuno verificare quali investimenti siano previsti dalla comunione dei comproprietari.
Se, ad esempio, sono programmati interventi alla facciata, al tetto, all'ascensore o agli impianti tecnici, potrebbero sorgere costi supplementari.
Nel caso di una casa unifamiliare, invece, tutti gli investimenti futuri sono a carico del proprietario.
La domanda, quindi, non dovrebbe essere soltanto: Possiamo permetterci di mantenere l'immobile?
Ma anche: Vogliamo sostenerne i costi e occuparcene a lungo termine?
Sono necessari lavori di ristrutturazione?
Nel caso di immobili ereditati incontriamo spesso case e appartamenti che sono stati curati con attenzione per molti anni, ma che dal punto di vista tecnico non corrispondono più completamente agli standard attuali.
Forse la cucina è stata rinnovata vent'anni fa.
Forse l'impianto di riscaldamento è datato.
Forse nei prossimi anni sarà necessario intervenire su finestre, tetto, tubazioni o bagni.
Anche in questo caso vale una regola importante:
Non tutti gli immobili datati devono essere ristrutturati immediatamente.
Prima di decidere di mantenerli, però, è utile sapere quali investimenti potrebbero realisticamente rendersi necessari nei prossimi anni.
Soprattutto nel caso di una casa di vacanza, questo può diventare un elemento importante per prendere una decisione consapevole.
L'affitto potrebbe essere un'alternativa?
Un'ulteriore possibilità è l'affitto.
Soprattutto quando l'immobile viene utilizzato personalmente soltanto per poche settimane all'anno, questa soluzione può apparire interessante.
Anche questa opzione, tuttavia, dovrebbe essere valutata realisticamente: L'affitto turistico richiede organizzazione. Gli ospiti devono essere assistiti. Pulizie e consegne devono essere organizzate. L'immobile deve essere mantenuto in buono stato. A ciò si aggiungono, a seconda della proprietà, aspetti amministrativi, fiscali e regolamentari.
Nel caso di un appartamento in proprietà per piani è inoltre opportuno verificare quali disposizioni siano previste dal regolamento della comunione dei comproprietari.
L'affitto può rappresentare una buona soluzione.
Non dovrebbe però essere scelto unicamente perché non si è ancora pronti a decidere se vendere.
Cosa succede quando l'immobile viene ereditato da più persone?
La situazione può diventare più complessa quando vi sono più eredi: Forse una persona desidera mantenere l'immobile. Un'altra preferirebbe venderlo. Una terza vive lontano e desidera avere il minor impegno organizzativo possibile.
Tutte queste posizioni sono comprensibili.
Per questo può essere utile separare inizialmente la discussione dalle singole preferenze personali e creare alcune basi oggettive comuni:
Quanto vale l'immobile?
Quali sono i costi correnti?
Qual è il suo stato?
Quali investimenti saranno necessari?
Come potrebbe essere organizzato l'utilizzo all'interno della famiglia?
Quali alternative esistono?
Una valutazione neutrale del valore di mercato può rappresentare, soprattutto all'interno di una comunione ereditaria, un'importante base comune per la discussione.
Quando può essere opportuno vendere?
Una vendita può essere una soluzione sensata, ad esempio, quando l'immobile verrà utilizzato poco in futuro, quando sono previsti investimenti importanti oppure quando all'interno della famiglia manca un progetto di utilizzo a lungo termine.
Anche in presenza di più eredi, la vendita può consentire di trovare una soluzione chiara ed equa.
Allo stesso tempo, un immobile non dovrebbe essere venduto soltanto perché la situazione organizzativa appare complicata in un primo momento. A volte vale la pena analizzare e confrontare prima le diverse possibilità e decidere soltanto in seguito.
Un immobile ereditato non deve essere venduto immediatamente. Ma merita una decisione consapevole.
E quando mantenerlo può essere la scelta giusta?
Se la famiglia desidera continuare a utilizzare regolarmente l'immobile, se i costi correnti sono sostenibili e anche gli investimenti futuri vengono pianificati consapevolmente, mantenerlo può essere una bellissima scelta.
Soprattutto un appartamento di vacanza o una casa sul Lago Maggiore possono avere, attraverso le generazioni, un valore particolare che non può essere espresso soltanto in franchi.
La domanda decisiva, quindi, non è se vendere sia generalmente meglio che mantenere l'immobile.
La vera domanda è quale soluzione sia più adatta alla famiglia, alla proprietà e ai propri progetti di vita a lungo termine.
Prima conoscere il valore – poi decidere
Chi ha ereditato un immobile non deve quindi rivolgersi a un'agenzia immobiliare avendo già deciso di venderlo.
Una valutazione professionale del valore di mercato può inizialmente servire semplicemente come base decisionale.
Permette di rispondere a una domanda fondamentale: Qual è oggi la posizione del nostro immobile sul mercato?
Su questa base, i proprietari possono valutare con maggiore chiarezza se l'utilizzo personale, l'affitto oppure la vendita rappresentino la soluzione più adatta nel lungo periodo.
Proprio per questo, la nostra consulenza spesso non inizia con la domanda: Quando desiderate vendere?
Ma con: Che cosa desiderate ottenere a lungo termine dal vostro immobile?
Domande frequenti sugli immobili ereditati in Ticino
Devo vendere immediatamente un immobile ereditato?
No. Se non vi sono particolari ragioni finanziarie o temporali, può essere utile valutare innanzitutto il valore di mercato, i costi correnti, lo stato dell'immobile e le possibilità di utilizzo personale. Solo successivamente si potrà decidere con maggiore consapevolezza se vendere.
Come posso sapere quanto vale l'immobile che ho ereditato?
Una valutazione professionale tiene conto, tra gli altri aspetti, della posizione, della microlocalizzazione, dello stato dell'immobile, della superficie abitabile, della vista, dell'esposizione al sole, degli spazi esterni, dei parcheggi, dello statuto di utilizzo e della domanda attuale sul mercato locale. In Ticino i valori immobiliari possono variare sensibilmente anche tra Comuni vicini.
Lo statuto di abitazione secondaria è importante in caso di vendita?
Sì. Soprattutto in Ticino, la possibilità di utilizzare un immobile come abitazione secondaria può essere molto rilevante per determinate categorie di acquirenti. Per questo motivo è opportuno verificare e documentare tempestivamente lo statuto attuale dell'immobile.
Conviene ristrutturare un immobile ereditato prima di venderlo?
Dipende dall'immobile. Interventi di ristrutturazione importanti non comportano automaticamente un aumento equivalente del prezzo di vendita. Spesso piccole riparazioni mirate, una buona manutenzione e una presentazione professionale risultano più efficaci. È quindi consigliabile valutare quali investimenti siano realmente utili prima di iniziare i lavori.
Cosa dovrebbe chiarire per prima cosa una comunione ereditaria?
È utile creare innanzitutto una base comune di informazioni: valore di mercato, costi correnti, stato dell'immobile, futuri investimenti necessari e possibili modalità di utilizzo. Su questa base è molto più semplice discutere in modo oggettivo i diversi interessi degli eredi.
È possibile affittare un appartamento di vacanza ereditato?
Dipende, tra l'altro, dall'immobile, dal tipo di utilizzo, dalle disposizioni applicabili e – nel caso di una proprietà per piani – dal relativo regolamento. Prima di procedere con l'affitto è opportuno verificare attentamente questi aspetti.
Personale. Chiaro. Responsabile.
Un immobile ereditato è spesso molto più di un semplice bene patrimoniale. Può racchiudere ricordi, storia familiare e numerose decisioni personali.
Per questo, in situazioni di questo tipo, la nostra consulenza non inizia necessariamente con un incarico di vendita.
Desideriamo innanzitutto comprendere quali possibilità esistono e quale soluzione sia più adatta, nel lungo periodo, all'immobile e ai suoi proprietari.
Perché a volte vendere è la scelta giusta. E altre volte lo è mantenere l'immobile. Ciò che conta è poter prendere questa decisione su basi solide.
Gli autori
Damiano Bertolotti è agente immobiliare con Attestato Professionale Federale (APF), iscritto all'Albo cantonale dei fiduciari immobiliari e vanta una pluriennale esperienza nei settori della tecnica edilizia, del finanziamento immobiliare e della commercializzazione di immobili.
Fabienne Helen Daul è specializzata nella valutazione e nella vendita di immobili ad Ascona, Locarno, Minusio, Brione sopra Minusio, Ronco sopra Ascona, Brissago, Orselina e Gambarogno, sul Lago Maggiore in Ticino.
Insieme accompagnano personalmente i proprietari nella vendita di abitazioni primarie e secondarie – dalla prima valutazione del valore di mercato allo sviluppo di una strategia di commercializzazione personalizzata fino al trasferimento notarile della proprietà.
Con i loro regolari contributi specialistici condividono conoscenze immobiliari approfondite, spiegano in modo comprensibile temi complessi e aiutano proprietari e potenziali acquirenti a prendere decisioni consapevoli riguardo alla vendita, all'acquisto e alla valutazione di immobili in Ticino sul Lago Maggiore.
Ulteriori articoli specialistici dedicati alla vendita immobiliare, alla valutazione degli immobili, alle conoscenze di mercato, alle abitazioni secondarie e al mercato immobiliare in Ticino sul Lago Maggiore sono disponibili nella nostra rubrica «Sapere Immobiliare».
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"... Fabienne e Damiano ci hanno consigliato e sostenuto con grande impegno personale in tutti i contatti amministrativi e le transazioni in Ticino. La raccomandazione del notaio e dell'avvocato per il trasferimento è stato un ottimo contatto, tanto che ci saremmo rivolti a loro anche in seguito nel caso di bisogno. Fabienne e Damiano non solo ci hanno accompagnato alla firma del contratto, ma si sono jn seguito anche interessati al nostro benessere con la nuova proprietà.
Fabienne e Damiano, grazie mille per la vostra compagnia e per averci permesso di conoscervi! Vi auguriamo un successo continuo!"
"Vorremmo ringraziarvi molto per il supporto nell'acquisto dell'appartamento e nella ristrutturazione. Oltre ad essere molto cordiale e accogliente, vi abbiamo trovato molto professionali e disponibili nella preparazione di tutti i documenti, traduzioni e dettagli. Questo ha reso l'intero processo di acquisto molto semplice, a partire dalla visita iniziale fino all'acquisto finale e ora con la ristrutturazione. ..."
"... Grazie a voi siamo felici di aver incontrato persone molto simpatiche e professionali nella zona, come il signor Avv. Dadò e Giacomo Persia e apprezziamo i preziosi consigli sulle attrattive da vedere e fare intorno a Locarno. Questo ci fa iniziare a sentirci parte della comunità di Locarno/Muralto che già amiamo. Grazie mille e speriamo di vedervi presto per un caffè o un pranzo e chissà, magari per un nuovo progetto immobiliare :)"
„…Voi come agente immobiliare non solo avete soddisfatto i vostri obblighi contrattuali, ma avete anche presentato i giusti acquirenti e venditori, in modo che l'affare è stato giusto per tutti e attivato buoni sentimenti non solo commercialmente, ma in generale. Anche un po' di fortuna fa parte di questo e differenzia gli agenti immobiliari eccellenti da quelli "solo buoni” ... La vostra professionalità, unita al buon umore e a quel tocco speciale ci ha convinto e ha portato a un risultato soddisfacente per tutte le parti. Ci è piaciuto lavorare con voi. Ci dispiace non avere altre proprietà in vendita, vi incaricheremmo di nuovo!"
"Mi sono incontrato con Fabienne e Damiano grazie ad una raccomandazione del mio ex genero. Dopo aver tentato di vendere il mio appartamento a Schmitten/Davos (GR) senza successo per più di due anni tramite un'altra agenzia immobiliare, ho incaricato Fabienne e Damiano della vendita del mio appartamento. Grazie al loro alto livello di competenza e professionalità, soprattutto nella presentazione degli oggetti con il tour virtuale 3D, sono riuscito a vendere il mio appartamento in tre mesi. ..."
"...Ciò che mi ha particolarmente colpito è l'alto grado di flessibilità. Si poteva visitare con i clienti il mio appartamento a Schmitten/ Davos (GR) anche nei fine settimana malgrado i 150 chilometri di distanza. Potevo contare completamente su di loro: dalla perizia dell'immobile, la strategia di marketing, la gestione delle obiezioni, i chiarimenti, l'ottenimento di documenti dal comune, le trattative con i potenziali acquirenti, la stipulazione del contratto d'acquisto con il notaio. Tutto è andato liscio. Mille grazie di cuore per il vostro aiuto!"
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