Capitale proprio nell’acquisto immobiliare – cosa viene effettivamente considerato? La base finanziaria: perché il capitale proprio è essenziale
Il sogno di possedere un immobile inizia spesso con una domanda concreta: «Ho abbastanza capitale proprio?»
Che si tratti di un appartamento, una casa unifamiliare o una residenza di vacanza, nessuna banca svizzera concede un’ipoteca senza mezzi propri. Ma cosa si intende esattamente per capitale proprio? Quanto ne serve – e perché l’acquisto di una seconda residenza è soggetto a condizioni più rigide?
In questo articolo vi spieghiamo cosa conta, cosa verificano le banche e quali sono le principali differenze tra prima e seconda abitazione.
Cosa si intende per capitale proprio?
Il capitale proprio è quella parte del prezzo d’acquisto che viene finanziata senza ricorrere al credito. È la base di ogni finanziamento – un segnale di solidità per la banca e una forma di garanzia.
Tra i mezzi propri comunemente accettati troviamo:
- Contanti o depositi bancari
- Risparmi (inclusa la previdenza vincolata 3a – solo per la prima casa)
- Investimenti in titoli (azioni, fondi, obbligazioni)
- Prelievo o costituzione in pegno della cassa pensioni (2° pilastro) – solo per la prima abitazione
- Eredità, donazioni o prestiti familiari documentati
- Proventi dalla vendita di un altro immobile
Non sono considerati capitale proprio il reddito futuro o prestiti informali non documentati.
Quanto capitale proprio richiedono le banche?
La regola generale in Svizzera prevede:
Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto deve essere coperto da mezzi propri.
Di questo, almeno il 10 % deve provenire da “mezzi duri” – cioè non dalla cassa pensioni.
Esempio per una prima abitazione:
- Prezzo d’acquisto: CHF 1’000’000
- Capitale proprio richiesto: CHF 200’000
- Di cui almeno CHF 100’000 da mezzi non previdenziali
Il restante 80 % può essere coperto da un’ipoteca – di solito suddivisa in due livelli (prima ipoteca fino al 66 %, seconda fino all’80 %).
Particolarità nell’acquisto di una seconda residenza
Per l’acquisto di una residenza secondaria, ad esempio in Ticino come casa di vacanza, le condizioni sono molto più restrittive:
- Di norma viene richiesto tra il 30 % e il 40 % di capitale proprio
- Non è ammesso l’uso del 2° pilastro né del pilastro 3a
- La valutazione della sostenibilità è più severa: l’acquisto è considerato un “lusso”
- L’immobile deve trovarsi in una zona turistica o ben servita
Esempio per una residenza secondaria:
- Prezzo d’acquisto: CHF 1’000’000
- Capitale proprio richiesto: CHF 300’000 – CHF 400’000
- Nessun accesso ai fondi di previdenza
Queste restrizioni servono a garantire che l’acquisto di una seconda residenza avvenga solo da parte di acquirenti con una base patrimoniale solida e stabile.
Cosa non viene considerato capitale proprio?
Alcuni mezzi non vengono accettati dalle banche, o solo in parte:
- Prestiti non documentati o verbali
- Polizze vita con valore di riscatto non formalmente costituito in pegno
- Beni illiquidi come auto, gioielli o collezioni
- Eredità previste ma non ancora ricevute
Le banche attribuiscono grande importanza alla tracciabilità e disponibilità immediata dei mezzi. La documentazione precisa è fondamentale.
Come costruire il capitale proprio
Se il capitale disponibile non basta ancora, è possibile adottare alcune strategie:
- Risparmio mirato: versamenti regolari su un conto dedicato
- Investimenti a medio termine in titoli o fondi
- Donazioni o prestiti senza interessi da parte di familiari
- Vendita di beni patrimoniali (ad esempio un’auto o una proprietà preesistente)
- Affitto temporaneo di un proprio immobile per generare liquidità
In caso di donazioni o prestiti familiari, è bene coinvolgere la banca e, se necessario, un notaio per regolamentare l’operazione.
Capitale proprio e sostenibilità finanziaria
Oltre all’importo del capitale proprio, le banche verificano anche la sostenibilità finanziaria dell’acquisto. Si tratta della capacità di sostenere nel tempo i costi legati all’immobile, tra cui:
- Interessi ipotecari (calcolati convenzionalmente al 5 %)
- Ammortamento
- Spese di manutenzione (circa l’1 % del valore dell’immobile)
Queste spese non devono superare un terzo del reddito lordo annuale.
Nel caso della seconda casa, si tiene conto anche delle spese per l’abitazione principale e del tenore di vita complessivo.
Più capitale proprio si apporta, minore sarà l’ipoteca necessaria – e migliore la sostenibilità.
Conclusione: più capitale proprio, maggiore sicurezza
Il capitale proprio è la chiave per un finanziamento solido. Per l’acquisto della prima abitazione, le regole sono relativamente flessibili e permettono di utilizzare anche fondi previdenziali. Per la seconda residenza, invece, servono mezzi liquidi e verificabili, con requisiti più severi e margini più ristretti.
Il nostro consiglio: pianificate per tempo, mantenete una documentazione trasparente e affidatevi a una consulenza professionale per sfruttare al meglio le vostre possibilità.
Consulenza personale per acquisti sicuri
Damiano Bertolotti e Fabienne Helen Daul di Case Bertolotti Immobiliare vi accompagnano con competenza nell’acquisto di prime o seconde case in Ticino – con attenzione anche agli aspetti finanziari e al dialogo con le banche locali.
Avete domande?
Non esitate a contattarci!
Performance & Passione La nostra garanzia di qualità
competente & personale
Dal primo incontro alla conclusione e oltre:
trasparente, affidabile, veloce, cortese e con grande passione personale
"Abbiamo recentemente venduto con grande soddisfazione la nostra proprietà in Ticino. Fin dal primo incontro la collaborazione con Fabienne e Damiano di Case Bertolotti si è rivelata eccellente e per noi un vero privilegio.
La loro consulenza, sempre competente, professionale e al tempo stesso personale, ci ha convinti subito. Con grande sensibilità hanno accolto i nostri desideri e, grazie al loro impegno, alla loro rete di contatti e alla loro esperienza, siamo riusciti ad affidare la nostra casa – che abbiamo apprezzato per decenni – a un nuovo proprietario che risponde pienamente alle nostre aspettative.
Cara Fabienne, caro Damiano, vi ringraziamo di cuore per il vostro prezioso lavoro e saremo lieti di raccomandarvi con convinzione. Restiamo felici di poter condividere con voi futuri momenti piacevoli in Ticino e auguriamo al nuovo proprietario tanta gioia con la nostra amata dimora."
"Fabienne e Damiano di Case Bertolotti sono il meglio che ci potesse capitare. Il loro impegno nei nostri confronti è andato ben oltre quanto ci si potrebbe aspettare da un agente immobiliare. Hanno dimostrato grande empatia e sono stati sempre in grado di trovare le soluzioni migliori per venditori e acquirenti.
Quando per noi, a causa dell'età avanzata, sembrava impossibile acquistare la proprietà, hanno trovato per noi una banca che ci ha offerto un'ottima ipoteca. Solo grazie al loro approccio lungimirante e incoraggiante, siamo riusciti a realizzare il nostro sogno di avere una casa in Ticino. Ci hanno davvero supportato in questo acquisto, ma il loro prezioso aiuto non si ferma con la firma del contratto. Desiderano continuare a supportarci anche nella ristrutturazione. In sintesi, si potrebbe dire: volevamo comprare una casa e abbiamo trovato degli amici."
"L'assistenza fornita dai Bertolotti è stata eccellente. L'immobile proposto corrispondeva esattamente alle nostre aspettative. Tutti i passaggi burocratici necessari sono stati gestiti con competenza e tempestività. Sono stati sempre disponibili per noi, rispondendo alle nostre domande in modo rapido e affidabile.
Raccomandiamo quest'agenzia immobiliare al 100%."
"Piccola, ma di grande valore – Case Bertolotti Immobiliare Sagl ad Ascona.
Altamente competenti, affidabili, professionali, convincenti, cordiali, incredibilmente impegnati, mai invadenti, e così via... in breve, una perla tra i mediatori immobiliari!
La consulenza e l'accompagnamento dalla visita all'acquisto dell'immobile sono stati esemplari. Hanno anche una rete perfetta di professionisti a cui si rivolgono, come il notaio Raffaele Dadò o Giacomo Persia, che ora coordina i lavori di ristrutturazione in corso. Tutto è semplicemente perfetto.
Grazie a Damiano e Fabienne Daul-Bertolotti, la casa perfetta è arrivata da noi. Possiamo raccomandarli sotto ogni punto di vista."
“Il vostro motto "Perché il rapporto personale è semplicemente meglio..." è stato pienamente rispettato, cara Fabienne, caro Damiano. Vi ringraziamo per la gestione professionale dell'acquisto del nostro appartamento a Orselina e non possiamo fare altro che raccomandarvi. Non vediamo l'ora di rivedervi. Cordiali saluti, Helene e Stephan."
“Ci piacciono molto gli eccellenti appuntamenti di consulenza e visita con Fabienne e Damiano Bertolotti, che non sono affatto scontati. Entrambi lavorano con grande passione per soddisfare le esigenze dei clienti. Si nota.”
“Qualche tempo fa ho acquistato un appartamento con l'aiuto di Fabienne Daul-Bertolotti e Damiano Bertolotti, che si sono dimostrati assolutamente equi, professionali e ben informati. Fabienne e Damiano mi hanno supportato con consigli e conoscenze approfondite sulle leggi e le consuetudini locali, il che ha aiutato nella scelta della proprietà. Grazie alla loro consulenza professionale, ho preso una decisione giusta, risparmiando tempo, denaro e nervi. Un grande grazie a Fabienne e Damiano per il vostro supporto affidabile e altamente professionale! Vi consiglierò sicuramente.”
“Un sincero grazie per l'eccellente assistenza e il processo senza intoppi! Siete sempre stati a nostra disposizione e si percepisce ogni volta il vostro impegno e la volontà di fare bene! Meraviglioso - lo rifaremmo volentieri!”
“Dopo una vendita non riuscita, Damiano e Fabienne mi hanno aiutato rapidamente a vendere la casa a Gordemo. Anche nell'ambito amministrativo sono stati molto disponibili. Posso consigliare vivamente questi due!”
“Abbiamo acquistato un appartamento di proprietà a Minusio TI nella primavera del 2022. Fabienne Daul-Bertolotti e Damiano Bertolotti ci hanno sempre assistito in modo molto professionale e premuroso. Ci siamo sentiti compresi, i nostri interessi sono stati presi in considerazione e gestiti nel nostro interesse. Da parte nostra, consigliamo vivamente l'azienda Case Bertolotti Immobiliare Sagl.”
“Un sincero ringraziamento per la consulenza molto competente e l'ottima disponibilità nell'aiutarci nella ricerca dell'immobile!”
“Abbiamo conosciuto Fabienne e Damiano come due professionisti seri e disponibili che ci hanno aiutato nella vendita della nostra casa. Un oggetto particolare difficile da vendere e situato in una zona poco attrattiva e ci siamo riusciti. Grazie di tutto.”
“Con Fabienne e Damiano Bertolotti la collaborazione e l'esperienze e stato essenziale per la vendita in pochi mesi per la casa a Verscio. Un caloroso ringraziamento!”
“Grazie mille, Fabienne e Damiano, per il vostro fantastico supporto nella vendita del nostro pezzo di paradiso in Ticino. La vostra perfetta conoscenza del mercato, il vostro approccio professionale e la cura che dedicate sia al venditore che all'acquirente hanno reso possibile una transazione senza intoppi. È stata una splendida collaborazione fin dal primo giorno. Ancora grazie di cuore.”
“Abbiamo collaborato con Case Bertolotti per l'acquisto del nostro nuovo appartamento a Minusio.
La nostra esperienza è stata eccellente in ogni aspetto. Oltre alla qualità dell'offerta, abbiamo molto apprezzato la disponibilità, la serietà, la professionalità e la cordialità di Fabienne e Damiano.
Erano sempre raggiungibili, rispondevano prontamente alle nostre numerose domande e ci hanno supportato in modo ottimale nella gestione dell'intero processo di negoziazione, dalla fase preliminare fino alla conclusione della procedura.
In base alla nostra esperienza, raccomandiamo Case Bertolotti a chiunque desideri acquistare o vendere un immobile.
Un sentito ringraziamento a Fabienne e Damiano!”
“Fabienne conosce molto bene la regione del Ticino ed è estremamente disponibile e cordiale quando si tratta di comprendere le nostre esigenze e trovare i posti giusti dove cercare. Se desiderate acquistare o affittare in Ticino, Fabienne è il vostro primo punto di riferimento. Vi guiderà attraverso il processo e fornirà preziosi suggerimenti che renderanno l'intero processo più semplice.”
“Eccellente agenzia immobiliare che gestisce tutte le fasi dell'acquisto o della vendita di un immobile in modo rapido e professionale. Consigliatissima!”
“Con estrema competenza Damiano e Fabienne hanno allestito la documentazione inerente la casa da vendere, che ha trovato un compratore in meno di un anno. Ottimo servizio!”
“Abbiamo iniziato a collaborare con Case Bertolotti a luglio 2021, dopo mesi e mesi che cercavamo, senza successo, di vendere la nostra casa a Brissago. In poco tempo, grazie a Fabienne e Damiano, abbiamo trovato gli acquirenti giusti. Ci teniamo molto a ringraziare Fabienne e Damiano per il loro ottimo lavoro, la loro grande professionalità e una disponibilità davvero unica. Se avete un immobile da vendere o da acquistare, Fabienne e Damiano sono le persone che fanno al caso vostro. Grazie mille!”
"Abbiamo ammirato la proprietà su internet con le belle foto e il video a 360° ed eravamo ansiosi di vedere come la proprietà si presentava nella realtà. Siamo rimasti così positivamente sorpresi - le foto sono state addirittura superate dalla realtà! Il primo contatto con Fabienne è stato molto caldo e aperto. Il resto delle negoziazioni è andato velocemente. Siamo stati consigliati in modo molto competente da Fabienne, per cui abbiamo sempre avuto una buona sensazione. ... "
"... Fabienne e Damiano ci hanno consigliato e sostenuto con grande impegno personale in tutti i contatti amministrativi e le transazioni in Ticino. La raccomandazione del notaio e dell'avvocato per il trasferimento è stato un ottimo contatto, tanto che ci saremmo rivolti a loro anche in seguito nel caso di bisogno. Fabienne e Damiano non solo ci hanno accompagnato alla firma del contratto, ma si sono jn seguito anche interessati al nostro benessere con la nuova proprietà.
Fabienne e Damiano, grazie mille per la vostra compagnia e per averci permesso di conoscervi! Vi auguriamo un successo continuo!"
"Vorremmo ringraziarvi molto per il supporto nell'acquisto dell'appartamento e nella ristrutturazione. Oltre ad essere molto cordiale e accogliente, vi abbiamo trovato molto professionali e disponibili nella preparazione di tutti i documenti, traduzioni e dettagli. Questo ha reso l'intero processo di acquisto molto semplice, a partire dalla visita iniziale fino all'acquisto finale e ora con la ristrutturazione. ..."
"... Grazie a voi siamo felici di aver incontrato persone molto simpatiche e professionali nella zona, come il signor Avv. Dadò e Giacomo Persia e apprezziamo i preziosi consigli sulle attrattive da vedere e fare intorno a Locarno. Questo ci fa iniziare a sentirci parte della comunità di Locarno/Muralto che già amiamo. Grazie mille e speriamo di vedervi presto per un caffè o un pranzo e chissà, magari per un nuovo progetto immobiliare :)"
„…Voi come agente immobiliare non solo avete soddisfatto i vostri obblighi contrattuali, ma avete anche presentato i giusti acquirenti e venditori, in modo che l'affare è stato giusto per tutti e attivato buoni sentimenti non solo commercialmente, ma in generale. Anche un po' di fortuna fa parte di questo e differenzia gli agenti immobiliari eccellenti da quelli "solo buoni” ... La vostra professionalità, unita al buon umore e a quel tocco speciale ci ha convinto e ha portato a un risultato soddisfacente per tutte le parti. Ci è piaciuto lavorare con voi. Ci dispiace non avere altre proprietà in vendita, vi incaricheremmo di nuovo!"
"Mi sono incontrato con Fabienne e Damiano grazie ad una raccomandazione del mio ex genero. Dopo aver tentato di vendere il mio appartamento a Schmitten/Davos (GR) senza successo per più di due anni tramite un'altra agenzia immobiliare, ho incaricato Fabienne e Damiano della vendita del mio appartamento. Grazie al loro alto livello di competenza e professionalità, soprattutto nella presentazione degli oggetti con il tour virtuale 3D, sono riuscito a vendere il mio appartamento in tre mesi. ..."
"...Ciò che mi ha particolarmente colpito è l'alto grado di flessibilità. Si poteva visitare con i clienti il mio appartamento a Schmitten/ Davos (GR) anche nei fine settimana malgrado i 150 chilometri di distanza. Potevo contare completamente su di loro: dalla perizia dell'immobile, la strategia di marketing, la gestione delle obiezioni, i chiarimenti, l'ottenimento di documenti dal comune, le trattative con i potenziali acquirenti, la stipulazione del contratto d'acquisto con il notaio. Tutto è andato liscio. Mille grazie di cuore per il vostro aiuto!"
„Consiglio molto efficace. Il signor Bertolotti ha trovato immediatamente la proprietà perfetta per me e grazie al suo supporto l'intero processo di acquisto è stato facile e senza difficoltà. Anche la successiva ristrutturazione è stata veloce e perfetta in collaborazione con lo Studio Persia e il Sig.Giacomo Persia in persona. Molto professionale, veloce e di alta qualità.“