Come preparare correttamente il proprio immobile alla vendita? Quali documenti, piccoli preparativi e decisioni facilitano la vendita – e cosa dovrebbero fare i proprietari prima dell'inizio della commercializzazione
Chi sta pensando di vendere un immobile si pone spesso per prima cosa una domanda:
Che cosa devo preparare concretamente?
È necessario ristrutturare?
Conviene ridipingere l'appartamento?
Quali documenti servono?
Quanto deve essere in ordine la casa per le fotografie e le visite?
E ha ancora senso investire denaro nell'immobile prima della vendita?
La buona notizia è che non ogni proprietà deve essere completamente rinnovata o resa perfetta prima di essere messa sul mercato.
Molto più importante è che l'immobile sia ben preparato, curato, documentato in modo trasparente e posizionato correttamente sul mercato.
Perché la prima impressione conta.
E allo stesso tempo i potenziali acquirenti vogliono capire con chiarezza che cosa stanno acquistando.
Prima di tutto: raccogliere i documenti più importanti
Ancora prima dell'inizio della commercializzazione, è utile raccogliere la documentazione già disponibile.
A seconda dell'immobile, possono essere rilevanti:
- Estratto aggiornato del Registro Fondiario
- Piano catastale
- Planimetrie e progetti edilizi
- Certificato RaSi attuale
- Informazioni sull'impianto di riscaldamento e sull'approvvigionamento energetico
- Documentazione relativa a ristrutturazioni e investimenti
- Polizza dell'assicurazione fabbricati
- In caso di proprietà per piani: regolamenti, verbali e rendiconti
- Informazioni su parcheggi, autorimesse o locali accessori
- Eventuali documenti relativi allo statuto di abitazione secondaria
Non sempre tutto è immediatamente disponibile.
È del tutto normale.
Ma quanto più completa è la documentazione, tanto più facilmente sarà possibile rispondere in seguito alle domande dei potenziali acquirenti.
Ed è proprio questo che crea fiducia.
Documentare ristrutturazioni e investimenti
I proprietari sanno spesso molto bene quali lavori siano stati eseguiti negli ultimi anni. Gli acquirenti, inizialmente, non lo sanno.
Per questo vale la pena documentare gli interventi più importanti.
Ad esempio:
- Nuove finestre
- Risanamento del tetto
- Nuovo impianto di riscaldamento
- Impianto fotovoltaico
- Cucina
- Bagni
- Tubazioni
- Isolamento
- Lavori alla facciata
- Sistemazione del giardino o della terrazza
Se sono disponibili fatture, progetti o fotografie, possono essere molto utili.
Un immobile ben curato risulta ancora più convincente quando è possibile comprendere con chiarezza che cosa è stato fatto e quando.
Piccole riparazioni: quasi sempre una buona idea
Prima della vendita non deve essere tutto nuovo.
Ma, se possibile, i piccoli difetti visibili dovrebbero essere sistemati.
Una maniglia allentata.
Una lampadina non funzionante.
Un cassetto che si blocca.
Una fuga in silicone deteriorata.
Un rubinetto che gocciola.
Sono dettagli che spesso costano poco da sistemare, ma che durante una visita possono avere un effetto sorprendentemente forte.
I potenziali acquirenti, infatti, raramente percepiscono questi piccoli difetti come elementi isolati.
Inconsciamente si chiedono: Se questo è visibile – cos'altro potrebbe non essere stato curato?
Un immobile ben mantenuto trasmette invece attenzione e affidabilità.
Devo ristrutturare prima di vendere?
È una delle domande più frequenti.
E la risposta è: Non necessariamente.
Una cucina nuova da CHF 40'000 non significa automaticamente che il prezzo di vendita aumenterà di CHF 40'000.
Lo stesso vale per bagni, pavimenti o ristrutturazioni più importanti.
I gusti sono personali.
Ciò che piace al venditore potrebbe non corrispondere alle preferenze dell'acquirente.
Prima di affrontare investimenti rilevanti, è quindi opportuno chiedersi:
- Che cosa è realmente necessario?
- Che cosa migliora davvero la commerciabilità?
- Che cosa migliora soltanto l'aspetto estetico?
- Quale investimento potrebbe riflettersi realisticamente sul prezzo di vendita?
- L'acquirente potrebbe preferire decidere autonomamente?
Soprattutto nel caso di immobili più datati, può essere più sensato venderli in modo trasparente e attraente nello stato attuale, invece di investire somme importanti in una modernizzazione completa poco prima della vendita.
La pulizia è più importante della perfezione
Un immobile in vendita non deve sembrare una camera d'albergo.
Ma dovrebbe essere pulito e curato.
Particolare attenzione dovrebbe essere riservata a:
- Finestre
- Pavimenti
- Cucina
- Bagni
- Terrazza e balcone
- Zona d'ingresso
- Cantina e locali accessori
Una pulizia accurata è una delle misure più semplici e allo stesso tempo più efficaci.
Non modifica il valore di mercato dell'immobile.
Ma cambia il modo in cui viene percepito.
Ridurre leggermente gli oggetti personali
Una casa può continuare a sembrare una casa anche durante la vendita.
Non deve essere completamente neutralizzata.
Un eccesso di oggetti personali può però distrarre dalla percezione degli spazi.
Fotografie di famiglia, collezioni, decorazioni o troppi mobili possono rendere più difficile per i potenziali acquirenti immaginare l'immobile come futura casa propria.
Spesso è sufficiente ridurre un po'.
Non sterile.
Ma più ordinato e tranquillo.
Evitare di sovraccaricare gli ambienti
Soprattutto nelle stanze più contenute, troppi mobili possono far percepire gli spazi come più piccoli di quanto siano realmente.
Vale quindi la pena chiedersi:
Quali mobili sono davvero necessari?
Quali possono essere temporaneamente rimossi?
I passaggi sono liberi?
La funzione della stanza è chiaramente riconoscibile?
Una camera da letto dovrebbe apparire come una camera da letto.
Uno studio come uno studio.
E un soggiorno dovrebbe trasmettere spazio per vivere.
Non dimenticare gli spazi esterni
In Ticino, balconi, terrazze, giardini e vista rappresentano per molti immobili alcuni degli argomenti di vendita più importanti.
Per questo meritano la stessa attenzione degli interni.
Rimuovere le foglie.
Curare le piante.
Pulire i mobili da esterno.
Eliminare gli oggetti superflui.
Tenere ordinate le superfici di terrazze e balconi.
Soprattutto sul Lago Maggiore, molte persone non acquistano soltanto metri quadrati.
Acquistano anche uno stile di vita.
E questo spesso si percepisce soprattutto all'esterno.
E cantina, autorimessa e locali accessori?
Anche questi spazi vengono visitati. Naturalmente una cantina o un'autorimessa non devono essere perfette.
Ma dovrebbero essere accessibili e ordinate.
Una cantina completamente piena può dare l'impressione che lo spazio disponibile sia limitato. Una cantina ben organizzata mostra invece quanto spazio ci sia realmente.
Lo stesso vale per autorimesse, locali hobby o lavanderie.
Segnalare apertamente i difetti conosciuti
La trasparenza è fondamentale nella vendita immobiliare.
Se il proprietario conosce determinati difetti, è consigliabile affrontarli tempestivamente.
Ad esempio:
- Umidità
- Difetti tecnici
- Danni conosciuti
- Risanamenti previsti
- Problematiche all'interno della proprietà per piani
Una comunicazione aperta tutela entrambe le parti. E crea fiducia.
Un difetto non diventa problematico semplicemente perché è noto.
Diventa problematico quando l'acquirente ha la sensazione che qualcosa sia stato volutamente taciuto.
Preparare l'immobile per il servizio fotografico
Le fotografie professionali rappresentano spesso il primo contatto tra un potenziale acquirente e l'immobile. Per questo vale la pena dedicare un po' di tempo alla preparazione.
Prima del servizio fotografico, i proprietari possono ad esempio:
- Liberare le superfici
- Ridurre gli oggetti personali
- Aprire tapparelle e tende
- Controllare l'illuminazione
- Preparare balconi e terrazze
- Spostare, se possibile, i veicoli
- Curare il giardino e la zona d'ingresso
Spesso sono proprio i piccoli dettagli a fare una grande differenza nelle immagini.
Anche il momento giusto per le fotografie conta
A seconda dell'immobile, anche il momento scelto per il servizio fotografico può fare la differenza.
Un appartamento con vista lago appare diversamente in una giornata limpida. Un giardino in primavera comunica qualcosa di diverso rispetto all'inverno. Una terrazza esposta a sud dovrebbe possibilmente essere fotografata quando la luce ne valorizza realmente l'atmosfera.
Anche la pianificazione del servizio fotografico fa quindi parte di una commercializzazione professionale.
Quali decisioni è meglio non prendere da soli?
Alcune decisioni possono influenzare direttamente la strategia di vendita.
Ad esempio:
- Ristrutturazioni importanti
- Strategia di prezzo
- Home Staging
- Rimozione di determinati mobili
- Gestione dei difetti conosciuti
- Vendita con o senza rapporti di locazione esistenti
- Momento dell'immissione sul mercato
In questi casi può essere utile richiedere prima una valutazione professionale. Perché alcune misure portano molto valore. Altre comportano soprattutto costi e perdita di tempo.
Preparare bene non significa rendere tutto perfetto
Il punto più importante è quindi questo:
Un immobile non deve essere perfetto prima di essere venduto.
Dovrebbe essere autentico, curato, ben documentato e presentato in modo coerente con il proprio pubblico di riferimento.
A volte sono sufficienti una pulizia accurata, piccole riparazioni e buone fotografie. A volte serve qualcosa in più. E a volte è giusto presentare l'immobile esattamente nello stato in cui si trova.
La vera competenza consiste nel capire quali interventi abbiano davvero senso per quello specifico immobile.
Domande frequenti sulla preparazione di un immobile alla vendita
Quali documenti servono per vendere un immobile?
Dipende dalla proprietà. In genere vengono richiesti l'estratto del Registro Fondiario, il piano catastale, le planimetrie, informazioni sull'impianto di riscaldamento e sull'energia, documentazione relativa alle ristrutturazioni e, nel caso di proprietà per piani, regolamenti, verbali e rendiconti.
Devo ristrutturare prima di vendere?
No. Le ristrutturazioni importanti non sono automaticamente convenienti dal punto di vista economico. Prima di investire è opportuno verificare se l'intervento migliorerà realmente la commerciabilità o il prezzo di vendita ottenibile.
Conviene ridipingere l'immobile prima della vendita?
Può avere senso quando le pareti sono molto sporche, danneggiate o caratterizzate da colori molto particolari. Se gli ambienti sono già curati, una nuova tinteggiatura non è necessariamente indispensabile.
Quanto è importante una pulizia professionale?
Molto. Ambienti puliti trasmettono maggiore cura e consentono ai potenziali acquirenti di concentrarsi maggiormente sull'immobile stesso.
Devo togliere gli oggetti personali prima delle fotografie?
Una certa riduzione è generalmente utile. L'immobile può rimanere accogliente e vissuto, ma non dovrebbe apparire sovraccarico di oggetti personali.
È meglio parlare dei difetti conosciuti già prima della vendita?
Sì. La trasparenza crea fiducia e riduce possibili incertezze nelle fasi successive del processo di vendita.
Personale. Chiaro. Responsabile.
Prima della vendita ci sono molte cose che i proprietari possono preparare autonomamente. Ma non ogni intervento è utile per ogni immobile.
Per questo osserviamo prima attentamente la proprietà e decidiamo insieme ai proprietari quali preparativi creino realmente un valore aggiunto.
A volte bastano pochi interventi mirati. A volte vale la pena preparare l'immobile in modo più approfondito. E a volte è corretto mostrarlo esattamente così com'è.
Perché preparare bene un immobile non significa cambiare il più possibile. Significa fare ciò che è davvero utile.
Gli autori
Damiano Bertolotti è agente immobiliare con Attestato Professionale Federale (APF), iscritto all'Albo cantonale dei fiduciari immobiliari e vanta una pluriennale esperienza nei settori della tecnica edilizia, del finanziamento immobiliare e della commercializzazione di immobili.
Fabienne Helen Daul è specializzata nella valutazione e nella vendita di immobili ad Ascona, Locarno, Minusio, Brione sopra Minusio, Ronco sopra Ascona, Brissago, Orselina e Gambarogno, sul Lago Maggiore in Ticino.
Insieme accompagnano personalmente i proprietari nella vendita di abitazioni primarie e secondarie – dalla prima valutazione del valore di mercato allo sviluppo di una strategia di commercializzazione personalizzata fino al trasferimento notarile della proprietà.
Con i loro regolari contributi specialistici condividono conoscenze immobiliari approfondite, spiegano in modo comprensibile temi complessi e aiutano proprietari e potenziali acquirenti a prendere decisioni consapevoli riguardo alla vendita, all'acquisto e alla valutazione di immobili in Ticino sul Lago Maggiore.
Ulteriori articoli specialistici dedicati alla vendita immobiliare, alla valutazione degli immobili, alle conoscenze di mercato, alle abitazioni secondarie e al mercato immobiliare in Ticino sul Lago Maggiore sono disponibili nella nostra rubrica «Sapere Immobiliare».
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“Grazie mille, Fabienne e Damiano, per il vostro fantastico supporto nella vendita del nostro pezzo di paradiso in Ticino. La vostra perfetta conoscenza del mercato, il vostro approccio professionale e la cura che dedicate sia al venditore che all'acquirente hanno reso possibile una transazione senza intoppi. È stata una splendida collaborazione fin dal primo giorno. Ancora grazie di cuore.”
“Abbiamo collaborato con Case Bertolotti per l'acquisto del nostro nuovo appartamento a Minusio.
La nostra esperienza è stata eccellente in ogni aspetto. Oltre alla qualità dell'offerta, abbiamo molto apprezzato la disponibilità, la serietà, la professionalità e la cordialità di Fabienne e Damiano.
Erano sempre raggiungibili, rispondevano prontamente alle nostre numerose domande e ci hanno supportato in modo ottimale nella gestione dell'intero processo di negoziazione, dalla fase preliminare fino alla conclusione della procedura.
In base alla nostra esperienza, raccomandiamo Case Bertolotti a chiunque desideri acquistare o vendere un immobile.
Un sentito ringraziamento a Fabienne e Damiano!”
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“Abbiamo iniziato a collaborare con Case Bertolotti a luglio 2021, dopo mesi e mesi che cercavamo, senza successo, di vendere la nostra casa a Brissago. In poco tempo, grazie a Fabienne e Damiano, abbiamo trovato gli acquirenti giusti. Ci teniamo molto a ringraziare Fabienne e Damiano per il loro ottimo lavoro, la loro grande professionalità e una disponibilità davvero unica. Se avete un immobile da vendere o da acquistare, Fabienne e Damiano sono le persone che fanno al caso vostro. Grazie mille!”
"Abbiamo ammirato la proprietà su internet con le belle foto e il video a 360° ed eravamo ansiosi di vedere come la proprietà si presentava nella realtà. Siamo rimasti così positivamente sorpresi - le foto sono state addirittura superate dalla realtà! Il primo contatto con Fabienne è stato molto caldo e aperto. Il resto delle negoziazioni è andato velocemente. Siamo stati consigliati in modo molto competente da Fabienne, per cui abbiamo sempre avuto una buona sensazione. ... "
"... Fabienne e Damiano ci hanno consigliato e sostenuto con grande impegno personale in tutti i contatti amministrativi e le transazioni in Ticino. La raccomandazione del notaio e dell'avvocato per il trasferimento è stato un ottimo contatto, tanto che ci saremmo rivolti a loro anche in seguito nel caso di bisogno. Fabienne e Damiano non solo ci hanno accompagnato alla firma del contratto, ma si sono jn seguito anche interessati al nostro benessere con la nuova proprietà.
Fabienne e Damiano, grazie mille per la vostra compagnia e per averci permesso di conoscervi! Vi auguriamo un successo continuo!"
"Vorremmo ringraziarvi molto per il supporto nell'acquisto dell'appartamento e nella ristrutturazione. Oltre ad essere molto cordiale e accogliente, vi abbiamo trovato molto professionali e disponibili nella preparazione di tutti i documenti, traduzioni e dettagli. Questo ha reso l'intero processo di acquisto molto semplice, a partire dalla visita iniziale fino all'acquisto finale e ora con la ristrutturazione. ..."
"... Grazie a voi siamo felici di aver incontrato persone molto simpatiche e professionali nella zona, come il signor Avv. Dadò e Giacomo Persia e apprezziamo i preziosi consigli sulle attrattive da vedere e fare intorno a Locarno. Questo ci fa iniziare a sentirci parte della comunità di Locarno/Muralto che già amiamo. Grazie mille e speriamo di vedervi presto per un caffè o un pranzo e chissà, magari per un nuovo progetto immobiliare :)"
„…Voi come agente immobiliare non solo avete soddisfatto i vostri obblighi contrattuali, ma avete anche presentato i giusti acquirenti e venditori, in modo che l'affare è stato giusto per tutti e attivato buoni sentimenti non solo commercialmente, ma in generale. Anche un po' di fortuna fa parte di questo e differenzia gli agenti immobiliari eccellenti da quelli "solo buoni” ... La vostra professionalità, unita al buon umore e a quel tocco speciale ci ha convinto e ha portato a un risultato soddisfacente per tutte le parti. Ci è piaciuto lavorare con voi. Ci dispiace non avere altre proprietà in vendita, vi incaricheremmo di nuovo!"
"Mi sono incontrato con Fabienne e Damiano grazie ad una raccomandazione del mio ex genero. Dopo aver tentato di vendere il mio appartamento a Schmitten/Davos (GR) senza successo per più di due anni tramite un'altra agenzia immobiliare, ho incaricato Fabienne e Damiano della vendita del mio appartamento. Grazie al loro alto livello di competenza e professionalità, soprattutto nella presentazione degli oggetti con il tour virtuale 3D, sono riuscito a vendere il mio appartamento in tre mesi. ..."
"...Ciò che mi ha particolarmente colpito è l'alto grado di flessibilità. Si poteva visitare con i clienti il mio appartamento a Schmitten/ Davos (GR) anche nei fine settimana malgrado i 150 chilometri di distanza. Potevo contare completamente su di loro: dalla perizia dell'immobile, la strategia di marketing, la gestione delle obiezioni, i chiarimenti, l'ottenimento di documenti dal comune, le trattative con i potenziali acquirenti, la stipulazione del contratto d'acquisto con il notaio. Tutto è andato liscio. Mille grazie di cuore per il vostro aiuto!"
„Consiglio molto efficace. Il signor Bertolotti ha trovato immediatamente la proprietà perfetta per me e grazie al suo supporto l'intero processo di acquisto è stato facile e senza difficoltà. Anche la successiva ristrutturazione è stata veloce e perfetta in collaborazione con lo Studio Persia e il Sig.Giacomo Persia in persona. Molto professionale, veloce e di alta qualità.“