Servitù: cosa significano per acquirenti e venditori? Acquistare o vendere con attenzione ai diritti iscritti
Nel contesto di una compravendita immobiliare, è fondamentale consultare il registro fondiario. Qui possono infatti figurare servitù – diritti a favore di terzi che possono limitare l’uso o il valore dell’immobile.
Che si tratti di diritto di passaggio, diritto di abitazione, usufrutto o diritti su condotte o sorgenti, le servitù possono incidere in modo rilevante sul godimento della proprietà e sulla sua commerciabilità. Ma cosa sono esattamente, e quali implicazioni hanno per acquirenti e venditori?
Cos’è una servitù?
Una servitù è un diritto reale limitato iscritto nel registro fondiario, che consente a una persona o a un altro fondo di utilizzare in parte un determinato immobile, oppure di limitarne l’utilizzo da parte del proprietario.
La servitù resta valida anche in caso di cambio di proprietario, salvo cancellazione formale.
Esistono due categorie principali:
- Servitù personali: a favore di una persona fisica (es. diritto di abitazione)
- Servitù prediali: a favore di un altro fondo (es. diritto di passaggio per un fondo adiacente)
Tipologie di servitù più comuni
Diritto di passaggio
Consente a terzi di attraversare il fondo a piedi o con veicoli, ad esempio per accedere a una proprietà senza sbocco su strada pubblica.
Diritto di transito con veicoli
Autorizza il passaggio di auto o altri mezzi per raggiungere garage, posteggi o abitazioni situate dietro il fondo gravato.
Diritto di abitazione
Permette a una persona specifica di abitare l’immobile – spesso a titolo gratuito e per tutta la vita. Ricorrente in contesti ereditari o familiari.
Usufrutto
Concede a una persona il diritto di utilizzare e trarre utilità dall’immobile (es. percepire affitti), pur non essendone proprietaria. Le spese correnti sono a carico dell’usufruttuario.
Servitù di condotta, di acqua o di energia
Autorizzano il passaggio di tubature, cavi elettrici, canalizzazioni o l’accesso a sorgenti a favore di terzi.
Servitù di costruzione o divieti edilizi
Regolano le distanze edilizie o impongono limiti alle costruzioni a beneficio di fondi vicini.
Impatto per gli acquirenti
Chi acquista un immobile deve sapere se esistono servitù, poiché:
- possono limitare l’uso della proprietà
- influenzano il valore di mercato
- restano valide anche dopo il cambio di proprietà
- possono implicare obblighi (es. manutenzione o accesso a terzi)
Un diritto di passaggio può compromettere la privacy, un diritto di abitazione può impedire l’utilizzo o la locazione dell’immobile, un usufrutto attribuisce i benefici economici a un terzo.
Per questo motivo, è sempre consigliabile richiedere un estratto aggiornato del registro fondiario e, in caso di dubbi, rivolgersi a un notaio o a un esperto immobiliare.
Impatto per i venditori
Chi vende un immobile con servitù deve:
- informare correttamente gli acquirenti
- considerare un possibile effetto negativo sul prezzo di vendita
- sapere che la presenza di servitù può ridurre l’interesse di potenziali acquirenti
Prima di mettere in vendita un immobile, può essere utile verificare se la servitù è ancora attiva o utile – e valutare se è possibile cancellarla con il consenso della parte beneficiaria.
È possibile cancellare o modificare una servitù?
Sì, ma solo in determinate circostanze:
- con accordo tra le parti, formalizzato da un notaio
- su decisione del giudice, solo se il diritto non è più esercitato da tempo e non sussiste più un interesse legittimo
- tramite modifica consensuale, con registrazione della nuova formulazione
Le servitù non si estinguono con il semplice non utilizzo: la prescrizione è rara, poiché si tratta di diritti duraturi.
Particolarità per le seconde residenze
Nel caso di case di vacanza – ad esempio nel Ticino – le servitù possono limitare in modo significativo l’utilizzo della proprietà. Un diritto di abitazione iscritto a favore di terzi può impedire di usare o affittare l’appartamento. Un diritto di transito può compromettere la riservatezza e il comfort atteso da una seconda casa.
Le banche, inoltre, valutano con più cautela queste situazioni in fase di finanziamento. È dunque essenziale esaminare attentamente il contenuto del registro fondiario.
Conclusione: servitù da esaminare e chiarire prima della firma
Le servitù fanno parte della realtà giuridica di molti immobili. Possono essere utili, necessarie o limitanti – a seconda dei casi. Sia in fase di acquisto che di vendita è fondamentale:
- consultare l’estratto del registro fondiario
- comprendere a fondo il contenuto e l’effetto di ogni servitù
- farsi consigliare da un esperto in caso di dubbi
- chiarire per tempo se una servitù può essere modificata o cancellata
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„…Voi come agente immobiliare non solo avete soddisfatto i vostri obblighi contrattuali, ma avete anche presentato i giusti acquirenti e venditori, in modo che l'affare è stato giusto per tutti e attivato buoni sentimenti non solo commercialmente, ma in generale. Anche un po' di fortuna fa parte di questo e differenzia gli agenti immobiliari eccellenti da quelli "solo buoni” ... La vostra professionalità, unita al buon umore e a quel tocco speciale ci ha convinto e ha portato a un risultato soddisfacente per tutte le parti. Ci è piaciuto lavorare con voi. Ci dispiace non avere altre proprietà in vendita, vi incaricheremmo di nuovo!"
"Mi sono incontrato con Fabienne e Damiano grazie ad una raccomandazione del mio ex genero. Dopo aver tentato di vendere il mio appartamento a Schmitten/Davos (GR) senza successo per più di due anni tramite un'altra agenzia immobiliare, ho incaricato Fabienne e Damiano della vendita del mio appartamento. Grazie al loro alto livello di competenza e professionalità, soprattutto nella presentazione degli oggetti con il tour virtuale 3D, sono riuscito a vendere il mio appartamento in tre mesi. ..."
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